Przed budową domu czeka nas prawdopodobnie jeszcze trudniejsze zadanie, czyli wybór działki pod zabudowę. Na jakie elementy należy zwrócić uwagę, aby działka w jak największym stopniu nam odpowiadała? Jakie wymiary powinna mieć działka budowlana, jakie ukształtowanie i usytuowanie w stosunku do stron świata? No co jeszcze zwrócić uwagę? Postaram się w kilku punktach odpowiedzieć na to pytanie, zarówno pod względem prawnym, technicznym, jak i architektonicznym.
1. Prawo lokalne
Jeszcze zanim kupimy działkę, warto skontrolować co przewiduje prawo lokalne na tym terenie. Należy w tym celu wystąpić do Urzędu Gminy z wnioskiem o wydanie wypisu i wyrysu z Miejscowego Planu Zagospodarowania Terenu. Jeśli na tym terenie nie jest uchwalony plan, można wystąpić z wnioskiem o wydanie Decyzji o Warunkach Zabudowy. Dokumenty te szczegółowo określają, jaki rodzaj zabudowy może być zrealizowany na danym terenie. Dowiemy się z nich jak duży dom będziemy mogli zbudować na naszym terenie, jaki powinien być kształt dachu, jakimi materiałami należy wykończyć budynek itp.
Jeśli na naszym terenie nie ma Miejscowego Planu Zagospodarowania Terenu, a nie chcemy czekać kilku miesięcy na wydanie decyzji o Warunkach Zabudowy, zawsze możemy sprawdzić co przewiduje Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Terenu, oraz jaka zabudowa znajduje się na sąsiednich działkach. Decyzję o Warunkach Zabudowy wydaje się właśnie na bazie Studium oraz na zasadzie tzw. dobrego sąsiedztwa. Zatem jeśli istniejące w najbliższej okolicy budynki odpowiadają funkcją, wymiarami, wysokością, ukształtowaniem dachu itd. naszemu wyobrażeniu o domu, możemy być pewni że decyzja o warunkach zabudowy będzie zgodna z naszymi potrzebami.
Uwaga: Miejscowe Plany Zagospodarowania Przestrzennego oraz Studia Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Terenu powinny być bezpłatnie dostępne w internecie, na stronach odpowiedniego Urzędu Gminy, w zakładce Biuletyn Informacji Publicznej.
2. Wymiary działki
Przyjęło się, że optymalna powierzchnia działki pod dom jednorodzinny wolnostojący powinna mieć ok. 1000 m kw. Wielkość tę należy oczywiście traktować orientacyjnie. Jest to uzależnione od wielkości domu który chcemy zbudować, oraz od planowanego ogrodu który będzie mu towarzyszył.
Pamiętajmy przy tym, że każda ściana budynku powinna być oddalona od granicy działki na minimum 4 metry (jeśli ma okna) lub 3 metry (bez okien). Kupując działkę upewnijmy się, że nasz przyszły dom zmieści się na tym terenie. Przyjmując zatem, że szerokość elewacji frontowej naszego domu ma ok. 15 m, to wymiary działki powinny wynosić ok. 23 x 43 metry.
Proporcje działki zbliżone do dwóch kwadratów wbrew pozorom nie są złe. Dom z reguły powinno się usytuować ok 6m od frontowej granicy działki. Pozwala to na bezproblemowe zaparkowanie samochodu przed na podjeździe do garażu co gdy odwiedzają nas goście ma istotne znaczenie. A zatem jeśli nasz dom zostanie posadowiony w takiej odległości, przy założeniu że głębokość domu jest zbliżona do 10m, pozostaje nam ogród o wymiarach 27 x 23 metry.
3. Nasłonecznienie
Oświetlenie słoneczne jest jednym z najważniejszych czynników przy projektowaniu budynków i ogrodów. Każde pomieszczenie powinno być usytuowane w taki sposób, aby miało optymalne oświetlenie. W książce „Język wzorców” Christopher Alexander dowodzi, że jeśli do oświetlonego ogrodu trzeba przejść przez pas cienia, to przestrzeń ta będzie rzadko i niechętnie wykorzystywana.
Przyjmuje się, że idealny układ działki jest wtedy, gdy od północnej strony znajduje się droga dojazdowa, a ogród będzie miał swoje miejsce po stronie południowej. Pozwala to na zaprojektowanie dobrze doświetlonego salonu z widokiem na przestrzeń zieloną. Jest to oczywiście rozwiązanie modelowe, spotykane niezwykle rzadko. Zatem szukajmy działki, która w jak największym stopniu spełnia ten warunek. Nie zapominajmy jednak, że nawet w najtrudniejszych warunkach można zaprojektować dom i jego otoczenie w taki sposób, aby było optymalnie wykorzystywane.
Polecam też wpis dotyczący projektowania domu pełnego światła.
4. Ukształtowanie
Ukształtowanie terenu, kierunki spadków, miejsca podmokłe, wysoka zieleń, punkty charakterystyczne. Elementy te powinny być pretekstem do ciekawego, atrakcyjnego i jedynego w swoim rodzaju zagospodarowania terenu. Nie unikajmy zatem „dodatków” pamiętając przy tym, że gdzieś musimy zmieścić sam dom.
Istotne jest, aby sprawdzić kierunek spadku terenu w stosunku do stron świata. Jest to związane z naświetleniem domu i ogrodu. Zatem działka ze stokiem południowym i dojazdem od północy jest rozwiązaniem idealnym, które pozwala na doskonałe doświetlenie zarówno ogrodu jak i domu.
5. Sąsiedztwo
Przed kupnem działki zobaczmy w jakiej przestrzeni spędzimy kolejnych kilka, a może nawet kilkadziesiąt lat życia. Czy dobrze się czujemy chodząc po okolicy, czy budynki które tam stoją nie wydają nam się brzydkie, czy obok naszego przyszłego ogrodu nie stoi wysoki blok, z którego okien ludzie mogą obserwować naszą prywatną przestrzeń? Prawdopodobnie to jedna z najważniejszych kwestii na które musimy zwrócić uwagę.
6. Krajobraz
Sprawdźmy, czy na działce znajdują się jakieś punkty widokowe. Warto znaleźć takie miejsca, z których rozpościera się atrakcyjny widok. Jeśli z naszej działki widać las, jezioro, rzekę, rozległy krajobraz lub inny atrakcyjny widok, będzie to wartością nie do przecenienia.
7. Uzbrojenie
Pamiętajmy również o stronie technicznej przedsięwzięcia. Czy teren jest uzbrojony w niezbędne sieci? Jeśli nie, to czy działka jest na tyle duża, żeby np. zapewnić pobór wody ze studni?
8. Architekt
Nie zapominajmy również, że jeśli planujemy wykonanie projektu indywidualnego, warto skonsultować się z naszym przyszłym architektem już na etapie wyboru działki pod przyszłą zabudowę. Z pewnością pomoże on wybrać odpowiedni teren, który w maksymalnym stopniu będzie spełniał Państwa potrzeby.
Może Państwa zainteresować również artykuł na temat usytuowania domu na działce.
Mają Państwo dodatkowe pytania? Tekst nie wyczerpuje tematu? Zapraszam do dyskusji poniżej!